短租房存在的法律風險

一、租賃期限約定過短

針對營業機構來講，審批一個醫療機構場所本身就是極困難的事情，要經前置審批、裝修、消防改造、環評、驗收等多個環節，所以遷址一直都是醫療機構的大忌。所以，在簽訂房屋租賃合同時，切忌將租賃期限約定過短。若房主堅持簽一年到三年的租賃合同，那么無論這房子表面上看起來都有多么完美無缺，都要慎之又慎。否則，可能剛剛經驗收合格，還沒開業，就要面臨遷址了!

二、房屋權利存在瑕疵

所謂的房屋權利存在瑕疵，其實存在很多種情形，在本小文中不可能一一列舉，所以只簡單介紹一下常見情形。

三、房屋性質存在嚴重瑕疵

該種情形是指，將本來的住宅性質改為辦公性質，或者房屋性質存在其他不利于開展生產經營活動的情況。這里又可能存在兩種可能，一種是政府在審批過程中自行將房屋性質更改;另一種是業主提供了虛假的房屋產權證。

針對前者，普通的當事人很難馬上察覺，在考查時可以著重注意：是否距離居民樓或小區很近?是否房屋規劃不合理?是否與小區局面共用垃圾處理系統、排水系統或出入口等，為了謹慎起見，若在簽訂協議前存疑的，建議尋找專業律師對其房屋性質、規劃用途和當時的規劃圖紙、建設圖紙進行調取，并佐以相關法律法規，以備待查。

針對后者，其實規避的方法很簡單，就是要求業主必須提供房屋產權證原件，重點核對房屋所有權人姓名、房屋所在地、房屋性質等信息，以防范風險。

四、房屋存在擔保情況

我國法律規定，房屋抵押在前、租賃在后的，租賃關系不能對抗債權人對抵押權的實現。也就是說，如果我們租了一個已經被抵押的房子，一旦有一天業主不能償還債務，債權人有權拍賣該抵押房產進行優先受償。而由于租賃在后，債權人有權要求承租方將房屋騰退或者提高房價。所以，租賃房屋時，必須要查看房屋所有權證原件。若存在抵押擔保情況，根據我國法律規定，必須在房產證中予以明示。若發現存在擔保情況且還未解除，那么在承租該房屋前，應對未來可能的風險進行綜合防控。

五、違約金比例過高

出租方為了避免承租方不能按時交納租金，往往會約定違約金條款。一般情況下，違約金數額都是按照承租方應交而未交的租金的一定比例作為計算標準。在這種情況下，需要注意，我國法律明確規定，違約金數額不得高于實際損失的百分之三十。也就是說，一旦出租方約定每逾期一日的，需繳納百分之多少作為違約金時就要格外注意，應進行綜合計算，確定是否約定過高。若過高的，雙方應通過協商方式調低比例。

六、優先續租權約定不明

約定優先續租權的好處在于，一旦租賃期限屆滿，在同等條件下，承租方有優先續租權。但請注意，由于相關法律條文中并未對“優先續租權”進行過闡述，故在簽訂類似優先續租權條款時原則上以雙方當事人意思表示為主，所以是否“優先”、是否“同等條件下”、是否有其他約定，都應以雙方實際談判結果為準。

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